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Defensa en Casos de Remates Hipotecarios
El remate de su casa o departamento, puede provenir de dos tipos de juicios.
El primero, el JUICIO EJECUTIVO GENERAL, mediante el embargo de un bien raíz.
El procedimiento señala que una vez embargado un bien raíz, debe procederse a su tasación y fijar las BASES DE REMATE, que contendrán el marco regulador dentro del cual debe verificarse el remate, tales como el valor de tasación del inmueble, la fecha del remate, el monto mínimo de posturas, monto de la deuda, las garantías para hacer posturas, las publicaciones, etc.
El segundo procedimiento es un juicio ejecutivo especial denominado JUICIO HIPOTECARIO, regulado por la Ley General de Bancos en sus artículos 103 y siguientes, y aplicable en el evento de que los deudores no hubieren satisfecho las cuotas o dividendos en los plazos estipulados o acordados.
Este proceso se lleva de forma similar al juicio ejecutivo general, sólo que la oposición a la demanda ejecutiva reduce de 18 a 3 las opciones de fundamentar la oposición, la cual equivale a la contestación de la demanda.
Una vez notificados el deudor tiene el plazo de 10 días para pagar las cuotas o dividendos que se encuentran insolutos, incluyendo los intereses, reajustes y costas que correspondan.
Si transcurre dicho plazo sin que el deudor pague el Banco puede solicitar al tribunal el remate del inmueble hipotecado o su entrega en prenda pretoria.
Luego el acreedor pide al Tribunal que DECRETE REMATE, actuación que debe ser notificada al deudor dejando las copias en el domicilio que se haya acreditado en el proceso.
Desde esta notificación corre el plazo de 5 días para oponerse al proceso. Si no se interpone defensa, por regla general, se ofrece detener o paralizar el remate mediante la presentación de un incidente de nulidad de todo lo obrado.
Es en esta parte donde interviene nuestra firma, pues desarrolla estrategias legales que trabajan por una parte el lado procesal del requerimiento del acreedor de pagar la deuda insoluta, y por otra, establece lazos de comunicación con el acreedor, que se transforma en el canal de negociación para llegar a acuerdos.
Muchas veces nos vemos enfrentados a que existe un tercero en el juicio, esto es, el adjudicatario de la propiedad en el remate, que las más de las veces son los mismos acreedores que participan con cargo a la deuda contraída, y otras son sociedades de inversión o personas naturales.